Så fungerar bolån – guide för nybörjare

Kontantinsats och bolånetak

Bolånet får vara högst 90 procent av bostadens värde när det lämnas (4 § lagen om begränsning av bostadskrediter), så minst 10 procent måste du betala själv. För en bostad på 3 miljoner kronor är det 300 000 kr. Belåningsgraden – lånet delat med bostadens värde – styr sedan amorteringskravet. Lånar du till kontantinsatsen med ett lån utan säkerhet ger den räntan inget ränteavdrag från 2026.

Bankens kreditprövning

Att lagen tillåter 90 procent betyder inte att du får låna så mycket. Banken ska pröva om du har ekonomiska förutsättningar att betala, och krediten får beviljas bara om du har det (12 § konsumentkreditlagen). Prövningen ska bygga på tillräckliga uppgifter om din ekonomi. Den 20 november 2026 ersätts konsumentkreditlagen av en ny lag (2026:1011); kravet på kreditprövning finns kvar där, och den nya lagen anger att uppgifterna ska avse dina inkomster, utgifter och skulder.

1. Hur mycket får jag låna? Räkna som banken (KALP)Kalkylen med alla antaganden synliga och ändringsbara.
2. Räkna ut din lön efter skatt – nettolonen.seDet du har kvar varje månad att betala lånet med.

Amortering

Är belåningsgraden över 70 procent ska du amortera minst 2 procent av lånet per år, är den över 50 procent minst 1 procent (7 §). För bolån används så gott som alltid rak amortering, alltså lika stora avbetalningar varje gång, enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå. Banken ska också ge dig ett förslag till individuell amorteringsplan senast tillsammans med det bindande erbjudandet om lånet. Räkna på ditt eget lån i amorteringskalkylatorn.

Räntan och bindningstiden

Med rörlig ränta, i praktiken tre månaders bindningstid, ändras räntan i takt med marknaden. Med bunden ränta är räntan låst under hela bindningstiden. Löser du ett lån med bunden ränta i förtid, till exempel när du säljer, får banken ta ut ränteskillnadsersättning för den tid som är kvar om det står i avtalet. För bolån får ersättningen högst vara ett belopp som räknas fram ur skillnaden mellan marknadsräntan när bindningstiden började och när du löser lånet (36 § konsumentkreditlagen). Vad hushållen faktiskt har fått för ränta per bindningstid, månad för månad, visar SCB:s statistik på sidan om bolåneräntor. Bankerna redovisar också sina egna snitträntor, och Konsumenternas rekommenderar att du jämför dem med räntan du erbjuds.

Ränteavdraget

Räntan på bolånet ger skattereduktion: 30 procent av underskottet av kapital upp till 100 000 kr per person och 21 procent därutöver. Betalar du 60 000 kr i ränta på ett år och har inga kapitalinkomster får du tillbaka 18 000 kr, om din skatt räcker till. Ränta på lån utan säkerhet ger inget avdrag från inkomståret 2026.

Lagfart och pantbrev när du köper hus

Köper du en fastighet, som en villa eller ett fritidshus, betalar du stämpelskatt när du söker lagfart hos Lantmäteriet: 1,5 procent av köpeskillingen, eller av förra årets taxeringsvärde om det är högre, plus en expeditionsavgift på 825 kr. För ett hus för 3 miljoner kronor blir det 45 825 kr. Behöver du ta ut nya pantbrev som säkerhet för lånet kostar de 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kr per inteckning – en ny inteckning på 500 000 kr kostar 10 375 kr. Lagfart söks för fastigheter och tomträtter, inte för bostadsrätter.

Källor

Kontrollerade den 27 september 2026.

1. Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter – riksdagen.se
2. Konsumentkreditlag (2010:1846) – riksdagen.se
3. Konsumentkreditlag (2026:1011), gäller från 20 november 2026 – riksdagen.se
4. Konsumenternas Bank- och finansbyrå: Amorteringskrav på bolån
5. Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter
6. Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter