Senast uppdaterad 6 oktober 2026
Amorteringskrav 2026 – så mycket måste du amortera
Sedan 1 april 2026 står amorteringskravet i lag. Är belåningsgraden över 70 procent ska bolånet amorteras med minst 2 procent om året, är den över 50 procent med minst 1 procent.
4 667 kronor i månaden
kr/mån – amorteringskrav enligt lag
Belåningsgrad 80 % – 2 % av 2 800 000 kr, 56 000 kr/år. Att betala första månaden 11 340 kr.
Belåningsgrad mot lagens gränser80 %
Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, 7 §. Förvald ränta: snitträntan på nya bolån i augusti 2026 enligt SCB. Hur länge du amorterar
- Belåningsgrad80 %
- 2 % av 2 800 000 kr56 000 kr/år
- Ränta första månaden6 673 kr
- Att betala första månaden11 340 kr
- Ränta efter avdrag, år 14 629 kr/mån
Med lagkravet är lånet nere på 70 % om 6 år och 3 månader. Då halveras kravet till 1 % av det högsta lånebeloppet, 2 333 kr i månaden. Under 50 % – och utan lagkrav – är du efter 31 år och 3 månader.
Kalkylatorn sänker kravet direkt när lånet passerar gränsen. Hos banken sker det när den räknar om ditt amorteringsbelopp – fråga din bank hur den gör.
Amorteringsplan år för år
| År | Lån | Belåning | Krav | Amortering | Ränta |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 800 000 | 80 % | 2 % | 56 000 | 79 346 |
| 2 | 2 744 000 | 78,4 % | 2 % | 56 000 | 77 744 |
| 3 | 2 688 000 | 76,8 % | 2 % | 56 000 | 76 143 |
| 4 | 2 632 000 | 75,2 % | 2 % | 56 000 | 74 541 |
| 5 | 2 576 000 | 73,6 % | 2 % | 56 000 | 72 940 |
| 6 | 2 520 000 | 72 % | 2 % | 56 000 | 71 338 |
| 7 | 2 464 000 | 70,4 % | 2 % | 35 000 | 69 937 |
| 8 | 2 429 000 | 69,4 % | 1 % | 28 000 | 69 102 |
| 9 | 2 401 000 | 68,6 % | 1 % | 28 000 | 68 302 |
| 10 | 2 373 000 | 67,8 % | 1 % | 28 000 | 67 501 |
Visa år 11–32
| År | Lån | Belåning | Krav | Amortering | Ränta |
|---|---|---|---|---|---|
| 11 | 2 345 000 | 67 % | 1 % | 28 000 | 66 700 |
| 12 | 2 317 000 | 66,2 % | 1 % | 28 000 | 65 899 |
| 13 | 2 289 000 | 65,4 % | 1 % | 28 000 | 65 098 |
| 14 | 2 261 000 | 64,6 % | 1 % | 28 000 | 64 298 |
| 15 | 2 233 000 | 63,8 % | 1 % | 28 000 | 63 497 |
| 16 | 2 205 000 | 63 % | 1 % | 28 000 | 62 696 |
| 17 | 2 177 000 | 62,2 % | 1 % | 28 000 | 61 895 |
| 18 | 2 149 000 | 61,4 % | 1 % | 28 000 | 61 094 |
| 19 | 2 121 000 | 60,6 % | 1 % | 28 000 | 60 294 |
| 20 | 2 093 000 | 59,8 % | 1 % | 28 000 | 59 493 |
| 21 | 2 065 000 | 59 % | 1 % | 28 000 | 58 692 |
| 22 | 2 037 000 | 58,2 % | 1 % | 28 000 | 57 891 |
| 23 | 2 009 000 | 57,4 % | 1 % | 28 000 | 57 090 |
| 24 | 1 981 000 | 56,6 % | 1 % | 28 000 | 56 290 |
| 25 | 1 953 000 | 55,8 % | 1 % | 28 000 | 55 489 |
| 26 | 1 925 000 | 55 % | 1 % | 28 000 | 54 688 |
| 27 | 1 897 000 | 54,2 % | 1 % | 28 000 | 53 887 |
| 28 | 1 869 000 | 53,4 % | 1 % | 28 000 | 53 086 |
| 29 | 1 841 000 | 52,6 % | 1 % | 28 000 | 52 286 |
| 30 | 1 813 000 | 51,8 % | 1 % | 28 000 | 51 485 |
| 31 | 1 785 000 | 51 % | 1 % | 28 000 | 50 684 |
| 32 | 1 757 000 | 50,2 % | 1 % | 7 000 | 50 083 |
Kalkylatorn räknar ut ditt krav i kronor och hur länge det gäller. Under den står reglerna med paragraf och källa.
Så räknas amorteringskravet
Kravet står i 7 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter och styrs av belåningsgraden: hur stort bolånet är i förhållande till bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet är vad bostaden kostade när du köpte den, eller det värde banken har fastställt vid en senare omvärdering (13 §).
- Belåningsgrad över 70 %: minst 2 % av lånet per år.
- Över 50 men högst 70 %: minst 1 % per år.
- 50 % eller lägre: inget krav i lagen. Banken får ändå kräva amortering i låneavtalet.
- Procenten räknas på det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen, inte på det du har kvar. Amorteringen blir därför inte mindre för varje år – den ändras när lånet passerar 70 eller 50 procent av värdet, eller när bostaden värderas om.
Räkneexempel: 2,8 miljoner kronor på en bostad för 3,5 miljoner
Belåningsgraden är 80 procent, så kravet är 2 procent av 2 800 000 kr: 56 000 kr om året, eller 4 667 kr i månaden. Efter 75 månader – sex år och tre månader – har du amorterat 350 000 kr och lånet är nere på 2 450 000 kr, alltså 70 procent av bostadens värde. Då sjunker kravet till 1 procent av det högsta lånebeloppet: 28 000 kr om året eller 2 333 kr i månaden. Med bara lagkravet tar det sedan 300 månader till, 25 år, innan lånet är nere på 50 procent och kravet upphör. Räntan kommer ovanpå: med 3 procents ränta är räntan den första månaden 7 000 kr före ränteavdrag.
Samma belopp som Konsumenternas räkneexempel
Konsumenternas Bank- och finansbyrå räknar på två exempel. Kalkylatorn ger samma belopp, och exemplen ingår i kalkylatorns tester tillsammans med sidans eget exempel ovan.
| Lån / bostadens värde | Belåningsgrad | Krav per år | Per månad |
|---|---|---|---|
| 2,4 mkr / 3 mkr (Konsumenternas) | 80 % | 48 000 kr | 4 000 kr |
| 1,2 mkr / 2 mkr (Konsumenternas) | 60 % | 12 000 kr | 1 000 kr |
| 2,8 mkr / 3,5 mkr | 80 % | 56 000 kr | 4 667 kr |
Räkneexempel 2026: tre bostadspriser och tre kontantinsatser
Så mycket måste du amortera enligt lagen när du köper, och vad bolånet kostar den första månaden med snitträntan på nya bolån i augusti 2026, 2,86 procent enligt SCB. Med 10 procents kontantinsats är belåningsgraden 90 procent och kravet 2 procent; med 25 procent i insats är det 75 procent och fortfarande 2 procent; med 40 procent är det 60 procent och 1 procent. Sista kolumnen visar hur länge det tar att amortera ner till 70 procent med bara lagkravet – sedan halveras kravet.
| Insats | Att betala mån 1 | Varav amortering | Varav ränta | Bolån | Krav | Ner till 70 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 % | 9 113 kr | 3 750 kr | 5 363 kr | 2 250 000 kr | 2 % | 11 år 2 mån |
| 25 % | 7 594 kr | 3 125 kr | 4 469 kr | 1 875 000 kr | 2 % | 3 år 4 mån |
| 40 % | 4 825 kr | 1 250 kr | 3 575 kr | 1 500 000 kr | 1 % | – |
Räkneexempel 2026: bostad för 3,5 mkr
| Insats | Att betala mån 1 | Varav amortering | Varav ränta | Bolån | Krav | Ner till 70 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 % | 12 758 kr | 5 250 kr | 7 508 kr | 3 150 000 kr | 2 % | 11 år 2 mån |
| 25 % | 10 631 kr | 4 375 kr | 6 256 kr | 2 625 000 kr | 2 % | 3 år 4 mån |
| 40 % | 6 755 kr | 1 750 kr | 5 005 kr | 2 100 000 kr | 1 % | – |
Räkneexempel 2026: bostad för 5 mkr
| Insats | Att betala mån 1 | Varav amortering | Varav ränta | Bolån | Krav | Ner till 70 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 % | 18 225 kr | 7 500 kr | 10 725 kr | 4 500 000 kr | 2 % | 11 år 2 mån |
| 25 % | 15 188 kr | 6 250 kr | 8 938 kr | 3 750 000 kr | 2 % | 3 år 4 mån |
| 40 % | 9 650 kr | 2 500 kr | 7 150 kr | 3 000 000 kr | 1 % | – |
Räkneexempel: lån över 4,5 gånger årsinkomsten – före och efter 1 april 2026
Ett hushåll med 600 000 kr i sammanlagd bruttoinkomst om året lånar 3,2 mkr till en bostad för 4 mkr. Lånet är 5,3 gånger inkomsten och belåningsgraden 80 procent. Före 1 april 2026 hade det betytt 2 procent enligt grundkravet plus 1 procent för att lånet var större än 4,5 gånger inkomsten: 96 000 kr om året, 8 000 kr i månaden. Med lagen som gäller nu är kravet bara 2 procent: 64 000 kr om året, 5 333 kr i månaden – 2 667 kr mindre varje månad. Inkomsten påverkar alltså inte längre amorteringskravet, men banken prövar fortfarande om du har råd med lånet.
När sänks kravet?
Belåningsgraden räknas på det lån du har i dag, men mot det värde bostaden hade vid köpet eller den senaste omvärderingen. Amorterar du ner lånet till 70 procent av det värdet eller lägre halveras kravet utan någon ny värdering. Enligt Konsumenternas kan banken då räkna om amorteringen från 2 till 1 procent, så hör av dig till banken när du passerat gränsen. En omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet, eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet (13 §). Tidigare än så bara om bostadens värde har förändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen, som en omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad. Att renovera enstaka rum eller bygga en altan eller carport räcker enligt Konsumenternas i regel inte. Det är värdeökningen som räknas, inte vad arbetet kostade, och det är banken som bedömer den.
Vilka lån som omfattas
Amorteringskravet gäller bostadskrediter, alltså lån med pant i en fastighet, tomträtt eller bostadsrätt (2 §). Några lån omfattas inte:
- Lån som en bank lämnade före 1 juni 2016, när det första amorteringskravet infördes. För lån från bostadskreditgivare som inte är banker är gränsen i stället 1 januari 2019, eller 8 januari 2019 om kreditgivaren lämnat ett erbjudande före årsskiftet (övergångsbestämmelse 2).
- Lån på lantbruksenheter, alltså jordbruks- och skogsfastigheter enligt fastighetstaxeringslagen. Där gäller inte lagen alls (1 §).
- Att flytta lånet till en annan bank utan att öka det, lägga om det hos samma bank eller ändra räntevillkoren gör inte lånet till ett nytt lån, enligt Konsumenternas. Ett gammalt lån behåller alltså sitt undantag.
Tilläggslån: högst 80 procent och två sätt att amortera
Utökar du ett befintligt bolån får den totala belåningen bli högst 80 procent av bostadens värde (5 §), mot 90 procent när lånet lämnas vid köpet (4 §). Amorteringskravet räknas då på hela lånet. Lämnade banken det ursprungliga lånet före 1 juni 2016 får den i stället låta dig amortera bara tilläggslånet, med minst 10 procent om året – det är alltså avbetalt på tio år (8 §). Ett blancolån som banken lägger in i bolånet räknas också som en utökning.
Undantag: när banken får ge amorteringsfrihet
Lagen ger banken rätt, men ingen skyldighet, att medge undantag i de här fallen:
- Särskilda skäl som har uppstått medan du haft lånet, till exempel arbetslöshet, längre sjukskrivning, föräldraledighet eller dödsfall bland närstående. Undantaget gäller en begränsad period och ska omprövas regelbundet (9 §, prop. 2025/26:119).
- Nyproducerad bostad: den som köper bostaden först kan få amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet (10 §).
- Kapitalfrigöringskrediter, lån som är tänkta att betalas först när bostaden säljs, till exempel på grund av ålder (11 §).
- Extraordinära lägen som kan ge en synnerligen djup lågkonjunktur: då får regeringen besluta om tillfälliga undantag (12 §). Under covid-19-pandemin gav Finansinspektionen bankerna motsvarande möjlighet genom allmänna råd.
Det skärpta kravet och ditt gamla lån
Fram till 31 mars 2026 måste den som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoårsinkomst amortera ytterligare 1 procent om året. Det skärpta kravet, som infördes 1 mars 2018, finns inte med i den nya lagen. Enligt propositionen är bankerna sedan 1 april 2026 inte längre skyldiga att tillämpa det, och ändringen får genomslag för dem som redan har lån under förutsättning att banken medger det. Amorterar du fortfarande med den extra procenten behöver du alltså kontakta banken och be att få amorteringen omräknad. Lån som omfattades av grundkravet omfattas fortfarande.
Amorteringsunderlaget när du byter bank
Banken ska på begäran lämna de uppgifter som amorteringskravet och belåningsgraden bygger på – amorteringsunderlaget – skyndsamt och både elektroniskt och på annat sätt (14 §). Underlaget visar bland annat hur mycket du amorterar, vilket lånebelopp och vilken värdering amorteringen räknas på och när värdet fastställdes. Enligt Konsumenternas gäller värdet i fem år, och en ny bank får inte ändra det tidigare än så.
Källor
Reglerna på sidan är kontrollerade mot lagtexten och förarbetena den 27 september 2026.
Vanliga frågor
Hur mycket måste man amortera på bolånet 2026?
Minst 2 procent av det högsta lånebeloppet per år om belåningsgraden är över 70 procent, minst 1 procent om den är över 50 men högst 70 procent, och inget enligt lag vid 50 procent eller lägre. Ett lån på 2,4 miljoner kronor på en bostad värd 3 miljoner ger 48 000 kr om året, 4 000 kr i månaden.
Räknas amortering som en kostnad?
Nej, amortering minskar skulden och är ett slags sparande i bostaden. Men pengarna är bundna tills du säljer eller lånar upp dem igen, och det är hela månadsbetalningen – ränta plus amortering – som du måste klara. Kalkylatorn visar båda delarna.
Kan jag slippa amortera om bostaden har stigit i värde?
Bara efter en omvärdering, och den får göras tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen. Undantaget är en avsevärd värdeökning av något annat skäl än prisutvecklingen, till exempel en omfattande ombyggnad.
Gäller amorteringskravet privatlån?
Nej. Lagen gäller bostadskrediter, alltså lån med pant i bostaden. Ett privatlån utan säkerhet amorteras enligt låneavtalet, och från inkomståret 2026 ger räntan på det inget ränteavdrag. Lägger banken in ett blancolån i bolånet räknas det som en utökning av bolånet.
Vad händer om jag amorterar mer än kravet?
Då når du gränserna tidigare. Med 2,4 miljoner kronor i lån på en bostad värd 3 miljoner tar det 75 månader att komma ner till 70 procent med bara lagkravet, och 60 månader om du amorterar 1 000 kr extra i månaden.